NATRAG

'Nije normalno da se u nekim mjestima građevinske dozvole čekaju više od dvije godine'

Piše Gorjana Ćaleta-Car, srijeda, 24.5.2023. u 18:49

Ing. Zdravko Jurčec, predsjednik Društva građevinskih inženjera Zagreb i predsjednik Hrvatskog inženjerskog saveza, komentira probleme s kojima se susreću investitori koji kreću u gradnju svog doma

Gradnja kuće za vlastito stanovanje ljudima je često najveći poduzetnički pothvat u životu, zbog čega je vrlo zahtjevan. Svi mislimo da mnogo znamo o gradnji, ali kad se ulazi u ovakvu investiciju, znanja nikada dovoljno. Riječi su to ing. Zdravka Jurčeca, predsjednika Društva građevinskih inženjera Zagreb i predsjednika Hrvatskog inženjerskog saveza, koji s 24sata prvi put na hrvatskom tržištu pokreću veliki građevinski projekt - Na dobrim temeljima.

Foto: Shutterstock

Riječ je o vodiču za gradnju niskoenergetske kuće. Cilj projekta je na jednome mjestu putem kompetentnih stručnjaka budućim graditeljima pružiti informacije o najvažnijim problemima, ali i o izazovima s kojim će se susresti tijekom građenja.

Savjeti eksperata

- Društvo građevinskih inženjera Zagreba ušlo je u ovaj projekt s ciljem promicanja kulture građenja prosječnom čovjeku. Jedna od temeljnih aktivnosti društva je cjeloživotno obrazovanje naših inženjera. To, između ostalog, radimo i tako što organiziramo seminare, stručne skupove i predavanja. U toj aktivnosti prate nas stručni timovi, koji svoja znanja redovito dograđuju najaktualnijim spoznajama u svijetu tehnike, ali i praćenjem zakonodavstva te tehničkih propisa. Tržišno smo orijentirani, što znači da se održavanje stručnih skupova i predavanja ne financira iz članarina nego isključivo od kotizacija seminara. Na skupove dolaze ljudi kojima je to profesija i žele znati koji su trendovi i nove spoznaje. Kroz ovaj projekt ta bismo znanja htjeli približiti široj populaciji. Mislim da je ova suradnja s 24sata upravo na tom pravcu. Činjenica je da smo u izazovnom periodu, pred zelenom tranzicijom, koja će ići u pravcu niskoenergetske gradnje. Nalazimo se pred digitalnom tranzicijom, koja će kuće usmjeravati prema pametnim kućama - ističe ing. Jurčec i napominje da ljudi koji kreću u gradnju kuće zbog toga trebaju savjete eksperata. Nažalost, u toj fazi projekta najviše se štedi, a o njoj ovisi konačna uspješnost.

Foto: Ivica Bitunjac

Nažalost, često smo svjedoci da zbog pogrešnih odluka u samom početku pothvata na kraju dolazi do katastrofalnih posljedica za investitora. Investitor, napominje on, treba paziti na mnogo toga, od kojih je jedna, a možda i najvažnija, novac. Promatramo li širu sliku, gotovo da nema investicije koja je završila u planiranim financijskim okvirima, pa se s razlogom pitamo mora li tako biti. Gradnja kuće nije kupnja u dućanu. Kod gradnje kuće riječ je o procesu koji uglavnom traje tri, četiri, pet godina, a morate računati i na moguće promjene do kojih će doći u tom vremenu.
- Jasno je da u tom periodu dolazi i do promjena na tržištu, promjena cijena, promjena kamata... Sve to treba imati u vidu da se osoba ne predimenzionira u vlastitim željama - kaže.

Jedna od bitnih stavki na koje investitor treba paziti pri dogovoru s projektantom je i razina točnosti troškovnika. Znači, je li troškovnik na razini glavnog projekta dovoljno točan ili bi trebao biti izrađen troškovnik na razini izvedbenog projekta.

Kasno mijenjanje zahtjeva

- Jedan od većih problema nastaje ako investitor i u fazi izvođenja mijenja svoje zahtjeve, pa se onda otvara Pandorina kutija problema. Ako investitor točno zna što hoće, ako zna preko svojih konzultanata iščitati svoj glavni projekt i odmah odlučiti je li to zaista ono što on želi, ako ne dolazi do značajnijih intervencija, promjena i dodatnih zahtjeva, onda su i ti VTR-ovi u prihvatljivim granicama - napominje Jurčec.

Posljednjih nekoliko godina mnogo se govori i o energetskoj učinkovitosti, a ing. Jurčec ističe kako u svojoj karijeri još nije doživio da su se zahtjevi za energetskom učinkovitosti smanjivali, a to treba imati na umu pri formiranju projektnog zadatka.

- Kad gradite, gradite nešto što je trajno dobro. To je objekt koji će trajati 50, 100, možda i 200 godina. Zato je bitno da šira populacija stekne uvid u kulturu građenja, ali kad je riječ o kulturi građenja u Hrvatskoj, svjedoci smo da se tu događa svašta.
- Kultura građenja počinje od države. I pitanje je što je država učinila da naši građani imaju iste ili slične uvjete kao što imaju građani u drugim članicama Europske nije. Prostorno-planska dokumentacija mora biti jasna i transparentna. Znači, bit je da građanin, kad kupuje zemljište, kupuje zemljište na uređenoj čestici. I to je priča koja se ponavlja već 30 godina kao mantra. U tome se teško snalazi i profesionalac, a kamoli laik - ističe.

Spora administracija

Nije normalno ni to da se građevinske dozvole čekaju i po dvije-tri godine u nekim mjestima.
- Ako se radi glavni projekt na uređenoj čestici, onda nema razloga da takva dozvola ne bude izdana u roku od 60 dana. To uvelike ovisi o lokalnoj samoupravi, negdje se dozvole izdaju brže, negdje sporije. Bilo bi dobro razmisliti o tome bi li, u odnosu na takav oblik šutnje administracije, trebalo dozvolu izdati nadležno ministarstvo. Ako vi ne dobijete dozvolu koju ste trebali dobiti u roku 60 dana, obratite se u ministarstvu, gdje bi možda trebali formirati kompetentan tim ljudi za hitno rješavanje takvih predmeta. To je iznimno složen proces, ali oni izdaju dozvole za objekte od interesa za državu, pa bi mogli u tom slučaju preuzeti taj dio obveze - ističe ing. Jurčec.

Foto: Shutterstock

Čekanje dozvole dvije godine, napominje, znači velike gubitke za ljude koji su krenuli u taj proces. Može se i mora uvijek graditi po dozvoli i valja imati u vidu da proces završava tek s uporabnom dozvolom. Kolokvijalno, to je krsni list građevine.

Rast cijena

U posljednje vrijeme naveliko se govori i o cijenama koje su otišle u nebo, no što nas čeka?
- Mi smo u nekoliko zadnjih godina imali puno udara na cijene građenja. Imali smo koronu, imali smo potres. Ljudi su novac vadili iz čarapa, kupovali nekretnine. Sve to napravilo je strašnu, veliku potražnju u vrlo kratkom periodu. Kad bismo gledali po broju stambenih jedinica i broju obitelji, onda Hrvatska vrlo dobro stoji. Ako govorimo o demografskim trendovima, postavlja se pitanje je li dobro što pretežito gradimo stanove od 40, 50, 60 kvadrata jer si to mlađe obitelji jedino mogu priuštiti, ili bi država trebala poticati gradnju stanova od 120 i više kvadrata, da mlada obitelj može imati dvoje i troje djece, blizu školu i svu ostalu potrebnu urbanu infrastrukturu..

Nama nedostaju veliki kvalitetni stanovi, nedostaju nam stambene jedinice u urbano uređenom prostoru. To treba poticati. Osim toga, užasno je gledati kako na parcelama nekoliko metara od mora niču stanovi kao gljive poslije kiše. To sigurno nije dugoročno održiva opcija za državu. I tu se javlja fenomen da imamo prostor koji je izrazito kvalitetan, izrazito vrijedan u svjetskim okvirima, a mi ga trošimo na neprimjeren način. A to je daleko od kulture građenja.